Living Together,
Investing Together.
学生住宅を、次のアセットに。
ホテルは飽和、建設費は高止まり、住宅利回りは頭打ち。世界では確立された学生住宅（PBSA）が、日本ではまだ黎明期にあります。この市場を、専業オペレーターと共に開発するパートナーをお迎えします。
なぜ、今か。
英国では大学生の 3 人に 1 人以上が PBSA に住み、機関投資家の主要投資先として定着しています。日本はその立ち上がりに差しかかったところ。初期に参画するほど、取り得る位置は大きくなります。
英国は 35%+
- 0135%vs <1%浸透率ギャップPenetration gap
英国では大学生の 35% 超が PBSA 居住。日本は 1% 未満。未成熟な今だからこそ、先行者の取り分が大きい市場です。
- 0240万人 / 2033政策の追い風Structural demand tailwind
政府の留学生受入目標は 2033 年に 40 万人（年 +5〜8%）。需要は政策に裏打ちされ、構造的に拡大します。教育未来創造会議 J-MIRAI 2023
- 034%+NOI vs 住宅 3.5%代替アセットの停滞Yield advantage
ホテル飽和・建設費高騰・住宅利回りの頭打ち。その中で PBSA の NOI 利回りレンジは 4%+（東京レジデンシャル 3.5%）。CBRE Japan Cap Rate Survey Q3 2025
世界の PBSA 投資は年 $32B+（Knight Frank, est.）。日本では、大手グローバルファンドの参入は社会人 Co-living 中心で、学生住宅の専業プレイヤーはまだ限られています。
関与の深さは、
選べる。
土地・建築・出資・運営のどこを担うかで、4 つのスキームをご用意しています。設計協力や運営委託から始め、実績を確認してから共同開発 JV へ深める段階的な進め方も可能です。
出資から Exit まで、同じ船に乗る。
- 出資
- 土地取得
- 建築
- 出資
- 企画
- 設計監修
- 運営
- Exit 支援
持分配当 ＋ 売却益
こんなパートナーに土地・建築力を持ち、運営は専業に任せて新しいアセットを増やしたいデベロッパー。
出資から運営・Exit まで同じプレイヤーが担うため、パートナーとの利害が全フェーズで一致します。
単独参入との違い。
自社単独で PBSA に参入する場合と、専業オペレーターと組む場合を観点ごとに。
U Share はポートフォリオ拡大の初期段階にあり、スキームが標準化される前の今が、案件設計に最も柔軟に対応できるフェーズです。
実績。
U Share は東京で複数の PBSA 物件を企画・運営し、デベロッパーとの共同出資スキームを実際に組成しています。
早稲田 WC2.
デベロッパーとの共同出資スキームで建設した国際学生レジデンス。U Share が企画・設計監修・運営を一気通貫で担い、竣工初年度から高い稼働率を実現。Residential Education プログラムにより、入居者満足度と大学からの推薦実績を両立しています。
※ 個別物件の収支モデル・設計仕様・パートナー名は NDA 締結後に開示いたします。
この市場に、共同開発パートナーとして 参入しませんか。
PBSA に、注力する。
U Share 株式会社は、国際学生レジデンス（PBSA）を企画・設計・運営する専業オペレーターです。世界 20 か国・地域以上の学生が暮らすコミュニティを運営し、Harvard GSD・MIT Sloan 出身のアドバイザー陣とともに、グローバル水準の居住教育モデルを日本で実装しています。パートナーには、この 3 つの武器を初日から共有します。
設計基準の
目安。
| 会社名 | U Share 株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 上田 真路 — Masamichi Ueta, Founder & CEO |
| 設立 | 2018 年 7 月 |
| 資本金 | 1 億円 |
| 所在地 | 東京都渋谷区渋谷 2-24-12 渋谷スクランブルスクエア 15F |
学術と実務を、つなぐ。
海外の PBSA 研究と日本の不動産証券化実務の両方を知るチームが、案件設計から Exit まで伴走します。
ご相談の流れ。
初回のお問い合わせから共同開発の開始まで、通常 3〜6 ヶ月。NDA 締結後は個別物件の pro forma を開示します。
- First Contactお問い合わせ
フォームからご連絡ください。2 営業日以内に担当者から返信します。
- Intro Meeting初回面談
事業概要・スキームの選択肢・設計ガイドラインの考え方をご説明します。
- NDA & Pro FormaNDA 締結・収支開示
個別物件の pro forma・JV ストラクチャ案・Exit 先候補を開示します。
- Structuringスキーム協議・組成
出資比率・設計仕様・運営条件を具体化し、契約締結・プロジェクト始動へ。
よくあるご質問。
デベロッパー担当者様からいただく疑問・ご不安に、率直にお答えします。
収益性・経済合理性
PBSA は本当に住宅より利回りが出るのですか？
一般的な賃貸住宅の NOI 利回りが 3% 台で頭打ちとなっている中、PBSA 設計ガイドライン準拠物件では 4%+ の NOI 利回り レンジを見込んでいます。個室面積を 10.6〜13m² に最適化し、共用部（20〜30%）を教育プログラム運営の場として活用することで、㎡ あたり収益を最大化する設計です。
ただし、これは過去実績に基づく目安です。個別案件の収支モデル・pro forma は NDA 締結後にお出しします。
学生相手で家賃単価は取れるのですか？
留学生の住居費予算は、本国の学費・生活費水準と比較して決まるため、日本の一般的な家賃相場より柔軟です。特に欧米・シンガポール等から来る学生は、母国で月 $1,500〜2,000 以上を住居に支出しています。U Share の物件では、Residential Education や多言語サポートといった 付加価値に対する対価 として適正な家賃設定が可能です。
開発コストは通常のマンションと比べてどうですか？
個室面積を抑える一方で共用部の設計・設備仕様には PBSA 特有の要件があり、総建築コストは通常のマンションと大きく変わりません。ただし、㎡ あたりの居室戸数が多くなるため、戸数あたりの建築単価は低減できます。U Share の設計ガイドラインで最適な面積配分をご提案します。
稼働率・需要リスク
稼働率 95%+ は現実的ですか？学生は入れ替わりが激しいのでは？
学生住宅は学術カレンダーに需要が連動するため、毎年 4 月・9 月に安定した入居需要 が発生します。一般賃貸のように景気変動で空室が読めないリスクとは構造が異なります。
入れ替わりはありますが、U Share では 既存の待機リスク と 8 カ国の入居者獲得ネットワーク を持っており、退去→次の入居者確定までのリードタイムを最小化しています。また、大学との Nomination Agreement（推薦枠協定）により、大学側が学生を送り込む導線が構築済みです。
留学生が減るリスクは？コロナのような事態が再発したら？
日本政府は留学生受入目標を 40 万人 に設定しており、出入国管理政策・奨学金制度の両面で拡大方向です。コロナ禍は例外的な入国制限でしたが、その後の V 字回復（2023 年以降、留学生数は過去最高を更新中）が構造的需要の強さを証明しています。
また、U Share の物件は留学生だけでなく、日本人の国際志向の学生 にも訴求しており、需要源を分散しています。仮に短期的な需要減少が起きた場合でも、Residential Education の付加価値で他の学生寮との差別化が効きます。
立地はどこでも成立しますか？大学の近くでないとダメですか？
大学キャンパスへのアクセスは重要な要素ですが、必ずしも隣接している必要はありません。主要大学から公共交通で 30 分圏内 であれば十分に需要が見込めます。複数大学にアクセスできるターミナル駅近辺はむしろ高需要エリアです。
個別立地の需要見込みは、U Share の入居者データと大学ネットワークに基づいて定量的にお出しできます。
出口戦略（Exit）
PBSA は新しいアセットクラスですが、売却先は本当にいるのですか？
海外では PBSA は確立されたアセットクラスで、英米豪の主要 PBSA 専業オペレーターが数兆円規模の AUM を運用しています。日本でも大手グローバルファンドがリビングセクターに参入済みで、「日本 PBSA」は次の投資テーマとして機関投資家の関心が高まっています。
U Share は独自の機関投資家ネットワークを持っており、JV 組成時点で Exit 先候補を事前にお示しすることが可能です。「作ったは良いが売れない」というリスクを最小化する設計です。
J-REIT 組成は現実的ですか？
現時点で日本に PBSA 特化型 J-REIT は存在しません。ただし、海外では PBSA REIT が複数上場済みであり、日本でも物件パイプラインが一定規模に達すれば組成の可能性があります。中期的な出口選択肢の一つとして位置づけています。
当面の Exit 手段としては、機関投資家への売却が主たるルートです。
U Share の信用・体制
U Share は大手と比べて規模が小さいですが、大型案件を任せて大丈夫ですか？
確かに U Share はスタートアップ規模です。しかし、PBSA 運営は専門性が競争力の源泉 であり、規模の経済が効く事業ではありません。海外の PBSA 市場でも、専業オペレーターがアセット規模では遥かに大きいデベロッパーと JV を組む構図が一般的です。
また、CEO 直で案件判断ができるため、大手ファンドの多層承認プロセスのような意思決定の遅さがありません。数十億規模の案件でも機動的に対応できます。
大学との連携体制はどうなっていますか？
複数大学との連携体制の構築を進めています。大学が自校の留学生を U Share 物件に推薦する導線を整備し、入居者獲得チャネルとして機能させる設計です。
具体的な連携スキームの詳細は NDA 締結後のご面談でお伝えします。
多言語対応・留学生文化への適応は自社でできますか？
U Share の運営チームは多国籍で構成されており、日常の入居者対応は英語・日本語を中心に多言語で行っています。入居契約・生活ルール・緊急対応まで、留学生に特化したオペレーションが すでに仕組み化されています。
パートナー企業側で留学生対応体制を構築する必要はなく、U Share が運営を一括で担います。
スキーム・進め方
最初から共同開発 JV でなく、小さく始めることは可能ですか？
はい。運営委託や設計協力からスタートし、実績を確認した上で共同開発 JV に発展させるステップ も歓迎しています。例えば、まず 1 棟の設計監修 + 運営委託で成果を確認してから、2 棟目以降で JV 組成に進むといった段階的な深化が可能です。
既存の保有物件を PBSA にコンバージョンすることは可能ですか？
物件の構造・立地・法規制上の条件次第では可能です。ワンルームマンション・社員寮・ホテルなどからの転用実績があるケースも海外では一般的です。U Share の設計ガイドラインに照らした フィージビリティ評価 を初回面談後にお出しできます。
出資比率やフィー体系はどうなっていますか？
出資比率・設計協力フィー・運営フィー・売却仲介手数料等の料率は、案件の規模・スキーム・パートナーのご意向に応じた個別交渉 となります。NDA 締結後に具体的な数字をお出しします。
初回面談では、過去案件をベースにした一般的なレンジ感をお伝えすることは可能です。
法規制・リスク
学生寮は寄宿舎規制の対象になりますか？建築基準法上の扱いは？
U Share の物件は「寄宿舎」ではなく 「共同住宅」として設計・申請 しています。各居室に独立した鍵・収納があり、建築基準法上の共同住宅の要件を満たす設計です。寄宿舎の管理義務規定（労働基準法等）は適用されません。
法規制上の詳細は、個別案件の設計フェーズで U Share の設計ガイドラインに基づきクリアにしていきます。
入居者トラブル（騒音・文化摩擦等）のリスクは？
多国籍環境でのトラブルリスクは確かに存在しますが、U Share の Residential Education プログラム がこれを構造的に低減しています。入居時のオリエンテーション、コミュニティイベント、RA（レジデントアドバイザー）制度により、文化的相互理解を促進し、トラブルを予防する仕組みが運用されています。
近隣対応・入居者間調整のオペレーションは U Share が全て担うため、パートナー企業にご対応いただく必要はありません。
パートナーシップの
ご相談。
共同開発・運営委託・設計協力など、PBSA 事業に関するご相談を承ります。フォーム送信後、2 営業日以内に担当者からご連絡いたします。
※ 個別物件の収支モデル・JV ストラクチャ詳細は NDA 締結後に開示いたします。